成都市规划和自然资源局正式发布并实施了《成都市城市规划管理技术规定（2023）》的补充规定。这一系列针对住宅设计的“精细化”调整，不仅将深刻影响未来成都楼市的产品形态，更与每一位购房者的切身利益息息相关。成都此次住宅新规，是顺应市场对高品质住宅需求的重要举措，标志着成都房地产市场正向“精细化、品质化”迈进。它赋予了设计更多的灵活性，最终将惠及广大购房者。
近日，成都市住房和城乡建设局联合自然资源规划、应急管理等多部门发布《关于进一步规范住宅建设管理的若干规定》（以下简称“新规”），引发社会广泛关注。作为西南地区房地产市场的重要风向标，成都此次新规聚焦住宅品质提升、安全防控、绿色低碳与居住体验优化，标志着成都住宅建设进入“高质量发展”新阶段。
【新规出台背景：从“住有所居”迈向“住有宜居”】
近年来，随着城市化进程加快，住宅建设面临新的挑战：部分项目存在“偷面积”“虚假宣传”“公区减配”“消防隐患”等问题，影响居民居住品质与安全。同时，国家“双碳”战略与“人民城市”理念对住宅建设提出更高要求。
成都此次新规，正是在这一背景下应运而生，旨在通过制度化、标准化、法治化手段，规范住宅建设行为，提升居住品质，保障人民群众“住得安心、住得舒心”。
【新规核心内容与法律亮点解读】
1. 明确“公摊面积”计算标准，杜绝“模糊操作”
新规要点：
● 住宅项目公摊面积计算须依据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353）执行；
● 开发商在销售现场、合同附件中须公示公摊构成明细，包括电梯井、管道井、楼梯间、设备房等具体分摊项目；
● 禁止通过“赠送面积”“设备平台改卧室”等方式变相扩大使用面积，规避规划审批。
法律解读：
● 此举从源头上遏制“面积陷阱”，保障购房者知情权与公平交易权；
● 若开发商未如实公示或虚假宣传，购房者可依据《民法典》第496条主张格式条款无效，或依据《消费者权益保护法》要求退赔；
● 建议购房者在签约前要求开发商提供经备案的面积测绘报告，并写入合同补充条款。
2. 强化“全装修交付”质量监管，明确责任主体
新规要点：
● 所有新出让住宅用地，原则上实行全装修交付；
● 装修标准须在合同中明确品牌、型号、环保等级（须符合《室内空气质量标准》GB/T 18883）；
● 设立“装修质量保修期”，不低于5年，关键部位（如防水、管线）保修期不低于8年。
法律解读：
● 明确开发商为装修质量第一责任人，不得以“第三方施工”为由推诿；
● 购房者收房时发现装修不达标，可依据《建设工程质量管理条例》及合同约定要求整改或赔偿；
● 建议购房者在验收时委托第三方机构进行空气质量检测，保留证据。
3. 提升建筑安全标准，强化消防与结构安全
新规要点：
● 住宅建筑高度超过80米的，须设置避难层或避难间；
● 外墙保温材料燃烧性能不得低于B1级，鼓励采用A级不燃材料；
● 电梯、消防系统须与主体工程同步设计、同步施工、同步验收。
法律解读：
● 违反安全标准的项目将不予竣工验收备案，开发商可能面临行政处罚甚至刑事责任；
● 若因设计或施工缺陷导致安全事故，相关单位将承担《建筑法》《安全生产法》下的连带赔偿责任；
● 业主未来可依据《民法典》第275条主张公共安全设施不达标，要求整改或赔偿。
4. 推广“绿色住宅”与“适老化设计”
新规要点：
● 新建住宅项目绿色建筑等级不得低于二星级；
● 12层及以上住宅须配置至少一部无障碍电梯；
● 鼓励设置适老化户型，预留紧急呼叫、防滑、扶手等改造接口。
法律解读：
● 绿色建筑标准纳入规划审批强制性内容，未达标项目将影响预售许可；
● 适老化设计虽为鼓励性条款，但若开发商宣传“适老化社区”却未落实，可能构成虚假宣传；
● 未来此类设计将成为楼盘溢价与品牌价值的重要法律支撑。
5. 建立“住宅质量信息公示制度”
新规要点：
● 开发商须在项目现场、政府平台公示以下信息：
○ 主体结构检测报告
○ 主要材料品牌与环保检测报告
○ 装修施工图与竣工图
○ 质量保修承诺书
法律解读：
● 信息公开是购房者行使监督权的基础，也是开发商合规经营的“防火墙”；
● 隐瞒或伪造信息，将面临信用扣分、暂停预售、列入“黑名单”等惩戒；
● 建议购房者将公示信息作为签约前提，必要时可申请政府信息公开核查。
【《新规》核心亮点解读：更舒适、更灵活的居住空间】
本次《新规》主要围绕住宅的层高、阳台及飘窗等关键指标进行了优化调整，旨在提升居住品质。
1. 层高“加码”，空间更开阔
● 住宅建筑层高不应小于3米。
此前的普遍标准为2.8米至3米。《新规》设置了明确的“下限”，从法规层面保障了住宅的净高与空间舒适度。对于购房者而言，这○ 意味着未来的新房将普遍拥有更开阔、不压抑的室内空间。在签订购房合同时，建议关注合同中关于层高、净高的约定条款，确保与规划一致。
2. 阳台计容“松绑”，功能更多元
● 住宅建筑的半开敞空间（如阳台、空中花园）计容面积总和，由不大于该套住宅套型建筑面积的15%放宽至20%。
○ 这是本次《新规》最受关注的调整之一。计容比例的提高，意味着开发商可以在不增加太多成本的前提下，为客户提供更大的阳台或更多的半赠送空间。对购房者而言，可以用相同的价格获得更高的“得房率”和更丰富的户型功能拓展可能性（如打造花园、休闲区等）。
3. 结构板与飘窗优化，空间更实用
● 对设置结构板、装饰性构架等进行了更严格的限制，并优化了飘窗的规定。
○ 此举旨在遏制过去常见的通过“偷面积”来增加赠送面积的做法，促使设计回归居住本质。同时，对飘窗的规范化，使得这一空间的设计更加实用和人性化，减少了未来因“奇葩”设计导致的使用纠纷。
【新规下的风险提示】
对购房者：
1. 签约前：仔细查阅公示信息，要求将装修标准、公摊明细写入合同；
2. 收房时：保留验收记录，必要时委托第三方检测；
3. 维权时：保留宣传资料、沟通记录，及时通过12345、住建部门或诉讼途径主张权利。
对开发商：
1. 合规先行：确保设计、施工、销售各环节符合新规要求；
2. 信息披露：建立透明化沟通机制，避免“信息不对称”引发群体纠纷；
3. 风险防控：完善合同条款，避免“过度承诺”；建立质量追溯体系。
【以法治推动“好房子”建设】
成都住宅新规不仅是技术标准的升级，更是城市治理现代化的体现。它通过法律手段厘清权责、规范行为、保障权益，推动房地产市场从“高周转”向“高质量”转型。
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