买房，对绝大多数家庭而言，是一生中最重要的资产交易之一。它不仅牵动着全家积蓄，更关乎未来数十年的生活品质与财产安全。房产交易流程中，隐藏着诸多法律风险与“陷阱”，尤其是贷款买房涉及的各类“金”、合同条款及费用，稍有不慎便可能引发纠纷，造成重大损失。

 

【定金、订金、认筹金、诚意金——“四金”辨析，一字之差，天壤之别！】

 

这是购房者最容易混淆的概念，也是中介或开发商常设“陷阱”之处。

 

定金：具有法律担保效力，适用“定金罚则”。不可退（买方违约）；双倍返还（卖方违约）。

风险提示：一旦支付，反悔即损失；务必确认条款后再付。

 

订金：实为预付款，无担保性质。可退，合同未履行应返还。

风险提示：建议明确写为“订金”并保留书面凭证

 

认筹金：非法律概念，属营销手段。通常可退，但需看协议约定。

风险提示：存在“捆绑优惠”风险，可能被变相转为定金

 

诚意金/意向金：完全自愿支付，无法律保障。理论上可退，但易被“套路”

风险提示：警惕“不退诚意金”条款，属霸王条款！

 

【贷款未批，定金能退吗？“不可抗力”与“免责条款”是关键】

 

许多购房者在签订购房合同后，因银行征信、流水不足等原因贷款被拒，面临“违约”风险。

法律解析：

● 若合同未约定“贷款不成视为违约”，且购房者已尽合理努力申请贷款，可主张不可归责于双方的事由，要求解除合同并退还定金。

● 若合同中写有“贷款不成仍需全款支付”或“贷款失败即违约”，则对买方极为不利。

 

 

【第三套房贷政策严苛，利率与首付大幅上浮！】

 

根据国家“国十条”规定，第三套及以上住房贷款，银行需大幅提高首付比例与贷款利率。

当前主流执行标准（以上海为例）：

● 首付比例：55%–60%

● 贷款利率：基准利率上浮15%–20%（二套房仅上浮10%）

 

 

【抵押登记费，谁来交？——别被“霸王条款”坑了！】

 

办理房产抵押贷款时，银行会要求办理抵押登记，产生登记费（通常80元/次）。

法律规定：

● 根据《不动产登记暂行条例》，登记费由申请人承担，通常为买方。

● 但实践中，部分中介或开发商要求买方支付“评估费”“代办费”等，属不合理附加费用。

 

 

【自主交易虽省钱，风险不容忽视。无中介≠无风险！】

 

越来越多购房者选择“个人自主买卖”以节省中介费（如杭州、武汉已有政府平台支持）。看似省钱，实则暗藏风险。

主要风险：

1. 产权瑕疵：未查清抵押、查封、共有权人等情况；

2. 资金安全：无资金监管，买方怕不过户，卖方怕拿不到款；

3. 户口遗留：卖方未迁出户口，影响买方子女入学、再出售；

4. 合同漏洞：非专业起草，条款不全，违约责任不明。

 

 

【认房又认贷，你真的懂吗？ 房产套数认定标准】

 

目前多数城市执行“认房又认贷”政策：

● 认房：名下是否有房（以不动产登记为准）；

● 认贷：是否有过住房贷款记录（以征信为准）。

举例：即使名下无房，但有过房贷记录，再购房仍算“二套”，首付与利率上浮。

 

 

【房屋质量与交付风险——别被“样板间”迷惑！】

 

尤其期房交易，存在“货不对板”、延期交付、烂尾等风险。

法律建议：

● 明确合同中约定的交付标准、时间节点、违约责任；

● 要求开发商提供竣工验收备案表；

● 收房时仔细验房，留存影像证据，发现问题立即书面提出。

 

 

【学区房与户口问题——口头承诺无效！】

 

为子女入学购买“学区房”，但卖方未迁出户口，导致买方无法落户入学。

法律对策：

● 在合同中明确约定“户口迁出时间”及违约责任（如每日违约金）；

● 查阅当地派出所户籍政策，确认购房可落户；

● 保留卖方户口页复印件，过户后及时办理迁入。

 

 

【善用政府平台与法律工具，筑牢交易安全网】

 

随着数字化政务发展，多地已推出官方房产交易服务平台，提供：

● 真房源核验

● 网签合同

● 资金监管

● 公证服务

 

 

【买房是大事，法律是底线】

在楼市波动与政策调整的背景下，购房者更需保持理性，增强法律意识。定金不是“诚意”的象征，而是法律风险的起点；合同不是形式，而是权益保障的核心。

 

 

贷款买房是人生重大决策，涉及诸多法律风险。在签订各类协议前，请务必仔细阅读条款，了解自己的权利义务。如有疑问，建议咨询专业律师，避免陷入不必要的法律纠纷。