我国《民法典》第七百一十一条规定：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”这构成了房东监督权的主要法律依据。

房东的监督权本质上源于所有权，是房东为确保房屋按约定用途使用、维护房屋完好而享有的派生权利。但这并非一项绝对权利，其行使必须受到合理限制，不得滥用。

 

在房屋租赁关系中，房东与租户的权利义务一直是实践中的常见议题。其中，房东的“监督权”尤其值得关注——它既涉及房东对自身财产权益的保障，也直接关系到租户的居住安宁与隐私保护。如何平衡这两者，合法行使监督权？

 

【房东监督权的法律基础：源于所有权，受限于租赁合同】

 

房东对租赁房屋的监督权，本质是房屋所有权的延伸，但并非“无限权利”，而是受到《民法典》与租赁合同双重约束。

1. 所有权的合理延伸

《民法典》第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”房屋出租后，房东虽将“占有、使用权”让渡给租客，但仍保留所有权，有权确保房屋不被损坏、用途不被滥用。这种对房屋安全与用途的“合理关注”，构成了监督权的基础。

2. 合同约定的优先效力

《民法典》第七百零三条规定：“租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”若租赁合同中明确约定了房东的检查频次、提前通知义务等，双方均应遵守。合同约定优先于法律的一般规定，成为界定监督权范围的首要依据。

 

 

【监督权的合理边界：需满足“必要性”与“程序正当”】

 

房东的监督权并非“随时、随地、随意”，其行使需同时满足两个核心条件：目的的正当性与程序的合法性，否则可能构成对租客居住权的侵犯。

（一）监督目的：仅限于“房屋安全”与“合同履行”

房东的监督必须有正当理由，常见合理情形包括：

● 房屋安全检查：如查看电路、燃气、水管是否存在安全隐患，防止因老化、违规改造引发事故；

● 合同约定用途核查：确认房屋未被擅自改为经营场所、仓库，或用于违法活动（如非法加工、赌博）；

● 重大维修跟进：如房屋出现漏水、墙体开裂等需房东负责维修的情况，需进入房屋查看维修进度与效果；

● 租赁期满前的房屋状况确认：在租期临近结束时，提前检查房屋现状，为退租交接做准备。

以下情形通常不被视为合理监督：

● 以“随时查看”为由，频繁进入房屋干扰租客正常生活；

● 因个人好奇、怀疑租客生活习惯等非正当理由检查房屋；

● 未经允许查看租客的私人物品、生活区域（如衣柜、抽屉）。

（二）监督程序：需“提前通知”并“尊重租客时间”

即使有正当监督目的，房东也需遵循合理程序，避免对租客生活造成不必要干扰：

1. 提前通知义务：一般应提前24-48小时通过书面、短信、微信等方式告知租客，明确检查时间、事由与预计时长。紧急情况（如发现房屋冒烟、漏水）除外，可事后及时说明。

2. 尊重租客合理时间：检查时间应选择租客方便的时间（如工作日晚上、周末白天），避免在租客休息、工作期间强行进入。

3. 陪同检查原则：建议房东检查时由租客在场陪同，既能保障房东的监督权，也能避免后续因房屋状况产生争议。若租客无法到场，可提前协商委托他人陪同或通过视频方式远程确认。

 

 

 

【越界监督的法律后果：从“违约”到“侵权”】

 

若房东的监督行为超出合理边界，可能面临以下法律风险：

1. 合同违约责任

若租赁合同中已约定监督程序，房东未履行（如未提前通知、频繁检查），租客可依据合同约定要求房东承担违约责任，如减免租金、赔偿损失等。

2. 侵犯隐私权

根据《民法典》第一千零三十二条，自然人享有隐私权。房东未经允许强行进入房屋、查看私人物品，可能构成对租客隐私权的侵犯，租客可要求房东停止侵害、赔礼道歉，甚至主张精神损害赔偿。

3. 租客的合同解除权

若房东的越界监督严重影响租客正常居住（如频繁强行进入、干扰生活），租客可依据《民法典》第五百六十三条，以“房东违反合同义务，导致合同目的无法实现”为由，主张解除租赁合同并要求退还押金、赔偿损失。

 

 

【平衡权利，构建和谐租赁关系】

 

为避免因监督权问题引发纠纷，我们为房东与租客分别提供以下建议：

（一）给房东的建议

1. 明确合同约定：在租赁合同中清晰约定监督的频次（如每季度1次）、提前通知时间、检查范围（如仅限公共区域、设施设备，不包括租客私人物品存放区），避免后续争议；

2. 保持沟通理性：提前与租客沟通检查需求，尊重租客的时间安排，避免强行进入；

3. 留存沟通记录：通过书面、微信等方式留存通知、协商记录，作为后续证明已履行程序的证据。

（二）给租客的建议

1. 审查合同条款：签订租赁合同时，重点关注关于房东检查权的约定，若条款模糊或不合理，及时与房东协商修改；

2. 配合合理监督：对于房东基于正当理由、符合程序的检查需求，应积极配合，避免无故拒绝导致自身违约；

3. 维权保留证据：若房东存在越界监督行为（如强行进入、侵犯隐私），及时通过拍照、录像、保留聊天记录等方式留存证据，必要时可向居委会、房管部门投诉，或通过法律途径维权。

 

房东的监督权与租客的居住权，本质上是租赁关系中“财产安全”与“生活安宁”的平衡。法律既保障房东对房屋的合理关注，也守护租客的隐私与居住尊严。合理的监督，是保障租赁安全的“防护网”；越界的检查，可能成为破坏租赁关系的“导火索”。