不管是租赁商品房还是店铺，都是需要签订租赁合同的，这对于双方来说都是一种保障，同时在租赁合同中约定租赁期限。那么超过20年的租赁合有效吗?

　　一、 超过20年的租赁合有效吗

　　超过二十年的租赁合同是有效的，但是超过二十年的部分无效。按照法律规定，租赁期限不得超过二十年。租赁期限届满，可以续订租赁合同，但是约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。例如一份房屋租赁合同期限签订的是二十五年，则前二十年的合同期限是有效的，双方应该按照合同的约定履行合同，如果未履行合同义务则属于违约;而后五年的合同期限无效，任何一方均可以不履行合同义务，且不承担违约责任。

　　

 

　　二、 租赁合同最长期限20年民法典的规定有哪些

　　根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为。相关知识补充：

　　(一)房屋租赁合同期限最长，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过。

　　(二)房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过。

　　(三)房屋租赁期限超过，并非整个租赁合同无效;而是超过部分租赁期限无效，也就是租赁期限按计算。

　　三、 车位租赁合同20年是最长租赁期限吗

　　车位租赁合同20年是最长租赁期限。

　　《中华人民共和国民法典》

　　第七百零五条 【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

　　租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　综上所述，我国最长租赁期限是二十年，所以超过二十年的租赁合同，二十年内是有效的，超过二十年部分无效。