房产交易中，合同签署时间、付款流程与产权登记等环节的合规性，直接影响购房者的权益保障。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，探讨房产交易中的法律风险与应对策略。明确了购房人权利保护的法律标准，对于规范房地产交易秩序、保护购房人合法权益具有重要参考意义。购房人在购房过程中应增强证据意识，保留好相关凭证，以防发生纠纷时能够有效维护自身权益。
【案件分析】
（一）基本案情
2014年8月15日，被告与被告公司签订《房屋销售合同》，购买位于郫都区房屋一套，总价款180518元。合同签订后，被告按约定支付了全部购房款：2014年8月15日支付定金20000元；2014年9月25日支付70259元；余款90259元通过分期方式支付完毕。2019年7月25日，被告办理了收房手续，并缴纳了物业费、综合配套费等相关费用，实际占有使用房屋。然而，因被告公司与原告之间的借贷纠纷，本案涉案房屋于2018年11月12日被青羊区法院查封。2024年，原告申请强制执行涉案房屋，被告提出执行异议。
（二）焦点问题
1.被告与被告公司的购房合同是否早于法院查封时间？
2.被告是否已支付全部房款，并在查封前合法占有房产？
3.未办理产权登记是否因购房者自身原因？
【诉讼经过】
在此案件执行异议之诉中，四川融创律师事务所唐旭运律师以高度的专业素养与责任意识，为被告提供了坚实的法律支持。面对原告要求继续执行涉案房产的诉求，唐旭运律师深入剖析案情，严谨梳理证据链：从2014年被告与被告公司签订购房合同、支付首付款的银行流水与收据，到杨某以物抵债清偿尾款的法院文书；从2019年合法收房手续与费用凭证，到“处遗办”审核更换合同的官方纪要，唐律师逐一核实关键时间节点与证据效力，精准把握《执行异议和复议规定》第28条法律条款，有力论证被告在查封前已签订合法有效合同、支付全部房款并合法占有房屋，且过户障碍系客观政策原因。法庭上，唐律师清晰陈述事实逻辑，从容应对质疑，以扎实的证据与严谨的法理依据，成功说服法院采信被告符合排除执行条件。最终，被告的合法权益得以维护。
融创律所始终以“守护当事人权益”为使命，用专业、细致与担当，在诉讼的每一步都践行着对法律的敬畏与对客户的承诺。
【案件结果】
1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。法院认定，被告与被告公司建立房屋买卖关系的时间为2014年8月15日，早于法院2018年11月12日的查封时间。
2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产。虽然房屋被查封时尚在修建中，但被告在房屋符合交付条件后已实际占有使用，未能提前占有的原因不可归责于被告。
3.已支付全部价款。被告提供的证据足以证明其已支付全部购房款180518元。
4.非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房屋为农民宅基地上联建房屋，其特殊性质导致无法办理产权登记手续，此非被告自身原因所致。
综上，法院认为被告对案涉房屋享有的权利能够排除原告的金钱债权执行，判决驳回原告的诉讼请求。
1.驳回原告的诉讼请求。
2.案件受理费由原告负担。
【法律适用】
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条。
【风险提示】
房产交易涉及重大利益，合同签署时间与付款证据的完整性是保障权益的核心。本案中，李益凭借扎实的证据链成功排除执行，凸显了法律对善意购房者的保护。无论是购房者还是开发商，均需强化法律意识，规范交易行为，以防范潜在的执行风险。
分享到：
