“远亲不如近邻”，但当邻里之间因房屋使用产生矛盾，尤其是涉及共有空间的合理分配时，一句“你占了我的地盘”可能就演变成一场法律诉讼。

本案的法律争议焦点本质上是业主共有权行使边界与侵权认定标准，以及物业服务职责的合理边界问题。法院判决既保护了后入住业主的合法权益，否定了“先占即合理”的错误认知，也厘清了物业在邻里纠纷中的角色定位，对类似社区纠纷具有重要指导意义。

 

【案件分析】

 

（一）基本案情

 

原告系成都市龙泉驿区某小区2号房屋所有权人。其与邻居1号业主张某、李某共用一个空调外机安装区域。该区域属于建筑共有部分，应由两户共同合理使用。被告张某、李某在原告入住前安装了中央空调，占用了该区域133cm的高度空间。原告所购3匹空调外机高67.3cm，按照安装规范需顶部预留30cm以上空间，即至少需97.3cm垂直高度。由于被告占用后剩余空间不足，导致原告无法合规安装空调。原告多次向物业公司反映并要求协调解决未果，遂诉至法院，请求判令各被告排除妨害、恢复安装条件。

 

（二）焦点问题

 

1.被告（邻居）的行为是否构成对原告物权的妨害？

2.被告物业公司是否应承担排除妨害的责任？还是仅以协调、督促为限？

 

 

【诉讼经过】

 

在本案中，四川融创律师事务所唐旭运、唐伟律师代理后便高度重视，全面梳理证据材料与空调安装技术规范，精准锁定被告不当占用共用空间的侵权事实。诉讼过程中，律师团队积极申请追加实际侵权人为共同被告，依法主张排除妨害请求权，并围绕《民法典》物权编相关规定进行有力论证，充分履行代理职责。面对被告“先占合理”的抗辩，律师以专业法律分析和扎实证据体系逐一驳斥，最终推动法院采纳我方主张，成功赢得胜诉判决：法院判令被告限期整改，确保原告可合规安装使用空调。这一结果不仅切实维护了当事人的合法权益，更彰显了融创律师在复杂邻里纠纷中专业、尽责、有温度的法律服务本色，以实际行动诠释了“为正义发声，为权利护航”的执业信念。

 

 

【案件结果】

 

龙泉驿区人民法院经审理认为：

 

1. 被告张某某、李某某的行为构成物权妨害。

2. 物业公司不承担直接排除妨害责任。

 

判决结果：

○ 被告张某、李某于判决生效后十日内，将其空调外机调整至占用垂直高度不超过112cm的状态；

○ 驳回原告对物业公司的诉请；

○ 案件受理费由张某、李某承担。

 

 

【法律解析：何为“排除妨害”？谁该担责？】

 

1. 原告享有合法物权基础，有权主张排除妨害

根据《中华人民共和国民法典》第二百三十六条规定：

本案中，原告作为房屋所有权人，依据《商品房买卖合同》及建筑规划图纸，对案涉共用空调位享有合法、平等的使用权。该区域属于建筑区划内的共有部分，依法应由相邻业主合理、公平使用。

尽管被告先入住并先行使用，但 “先占”不等于“独占” ，更不能以牺牲其他业主基本使用权益为代价。

2. 被告行为构成“持续性妨害”，已超合理使用限度

法院认定，构成排除妨害需满足三要件：

● ✅ 权利人享有合法物权；

● ✅ 行为人实施了妨害物权的行为；

● ✅ 妨害行为持续存在且超出合理限度。

本案中：

● 被告明知该区域为共用，却单方面占用133cm高度；

● 原告空调安装规范要求顶部预留＞30cm空间，实际所需最小高度为97.3cm；

● 被告占用后，剩余空间仅约91cm，不足以满足安全安装条件，导致原告无法正常使用其物业权利。

因此，法院认定：被告行为已实质剥夺原告对共有部分的合理使用权，构成不当占用，属于法律意义上的“妨害”。

3. 物业公司的责任边界：协调有责，但非直接排除义务主体

原告同时起诉物业公司，主张其未履行协调职责，应承担连带责任。

法院依据《民法典》第九百四十二条：

认定：

● 物业公司在接到反映后，已向侵权方发送整改通知并组织协调；

● 其职责限于督促、劝导、报告，不具有强制执行权；

● 排除妨害的直接责任主体是实际侵权人，而非物业公司。

故法院判决：驳回原告对物业公司的诉讼请求。

 

 

【法律适用】

 

依照<<中华人民共和国民法典>>第二百三十六条、第二百八十八条、第九百四十二条、第一千一百六十五条第一款，<<中华人民共和国民事诉讼法>>第六十七条第一款、第一百四十七条之规定。

 

 

【风险提示】

 

○ 业主安装空调等设施前，应提前查看共有区域使用情况，与邻居、物业沟通确认安装位置及规范。

○ 如遇被占情况，应先通过物业协调，保留沟通记录；协调无果时，及时起诉排除妨害，避免权利持续受损。

○ 物业公司应建立健全共有部分使用管理制度，及时介入协调，避免纠纷升级，并注意留存履职证据。

 

邻里纠纷虽小，却关乎物权尊严与社区和谐。本案既保护了业主对共有部分的合理使用权，也明确了物业公司的责任边界，为类似纠纷提供了清晰的裁判指引。

若您在小区共有部分使用、邻里纠纷或物业服务等方面遇到法律问题，欢迎咨询四川融创律师事务所，我们将竭诚为您提供专业法律支持。