付完全款≠拥有产权！一纸登记为何如此重要？

 

一个普通家庭用毕生积蓄购房养老，却因开发商失信和制度缝隙，陷入九年维权之路。在房地产市场逐步规范的今天，购房者不仅要懂得选房，更要懂得用法律保护自己的房。房住不炒”，更应“房有所属”。

 

#全款买房9年后竟成他人抵债房#【全款买下养老房，九年后竟成他人“抵债房”？】

 

“这本房产证，我们等了九年……”2025年12月26日，湖南省湘乡市某小区业主孙先生夫妇接过崭新的不动产权证书时，激动得双手微微颤抖。时间回到2016年春节，孙先生夫妇打算在老家湘乡市购房安享晚年，在相中某小区2501号房后，便与开发商签订购房合同并全额支付相关费用。可2024年6月，当他们从深圳回到湘乡准备装修时，却意外发现他们购置的房屋竟然已经被查封、易主。

 

 

【法律焦点解析：为什么“全款买房”不等于“拥有产权”？】

 

1. 物权变动以登记为准：未过户=未取得法律意义上的所有权

根据《民法典》第209条：

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

 

这意味着：

即使孙先生支付了全部房款、签订了合法有效的买卖合同，只要未完成不动产转移登记，房屋在法律上仍属于开发商所有，仍可能被纳入其资产范围，用于清偿债务。

2. 开发商破产或涉诉时，房屋可能被查封、拍卖

若开发商因债务问题被起诉或进入破产程序，其名下未过户的房产将被视为责任财产，依法可被查封、评估、拍卖。

本案中，房屋被用于抵债，正是基于开发商作为名义产权人，其财产被用于清偿对外债务。

 

 

【购房者可主张“物权期待权”，排除强制执行】

 

虽然房屋未过户，但孙先生若能证明以下事实，可依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，提出执行异议，请求排除法院对该房屋的执行：

● ✅ 在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；

● ✅ 在法院查封前已合法占有该不动产；

● ✅ 已支付全部购房款；

● ✅ 非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，孙先生的情形高度契合上述条件：

● 合同签订于2016年，早于查封时间；

● 支付全款并持有收据；

● 虽未长期居住，但若能证明已实际接收房屋（如物业记录、水电缴费单等），可认定为“合法占有”；

● 未过户系因开发商拖延、不配合，非购房者自身过错。

因此，其有权请求法院中止执行、确认权利。

 

 

【风险警示：购房者必须警惕的三大“隐形陷阱”】

 

1. “全款+合同=安全”是重大误区

很多购房者认为“钱已付清、合同在手”就万事大吉，忽视产权过户的法定程序。殊不知，在未登记前，房屋仍是开发商的资产。

2. 开发商资金链断裂、破产风险不可忽视

尤其在房地产调控背景下，部分房企财务状况不稳定。一旦破产，购房者若未完成网签、备案、登记，将面临“房财两空”的极端风险。

3. 未及时主张权利，可能丧失救济时机

孙先生夫妇长达九年未主动推动办证，也未查询房屋状态，客观上给开发商留下了操作空间。权利不用，过期作废——执行异议必须在执行程序终结前提出，逾期可能丧失救济机会。

 

 

【不动产登记是房产安全的“最后一公里”】

 

孙先生夫妇最终维权成功，得益于我国法律对消费者权益的特殊保护。但这一保护存在严格条件，且维权过程艰难。

核心提示：

● 不动产登记不是“可选项”，而是权利保障的“必选项”

● 签约付款后应立即启动登记程序，最长不应超过6个月

● 如遇开发商拖延，应立即采取法律措施，而非被动等待

最后建议：

房产交易应遵循“款、证同步”原则，将付款进度与登记手续明确挂钩。在开发商完成转移登记前，建议保留至少15%-20%的尾款作为履约担保。对于养老等特殊用途购房，更应在专业律师指导下完成全部交易流程。