在房屋租赁中，模糊的“长期”约定往往是引发纠纷的导火索。当出租人行使法定解除权，而承租人已将房屋转租，如何避免“一刀切”式判决带来的次生社会矛盾？

【案件分析】

（一）基本案情

2014年5月8日，原告游某某、李某某、吴某某、吴某某某（四名台湾地区居民）的受托人谢某某与被告陈某某签订《房屋租赁协议》，将位于成都市双流区10套房屋出租给陈某某、卢某某使用。

协议第九条约定协议有效期为 “长期” ，但未明确具体的租赁截止日期。合同履行多年后，原告因自身需要意欲收回房屋，遂以“不定期租赁”为由主张随时解除合同，并要求被告返还房屋、支付房屋占有使用费，由此引发诉讼。

（二）焦点问题

在于案涉《房屋租赁协议》中约定的“长期”是否构成法律意义上的 “不定期租赁” 。

【诉讼经过】

在本案中，四川融创律师事务所接受被告陈某某、卢某某委托后，迅速厘清案情，精准把握“不定期租赁”认定的法律边界，并敏锐识别出次承租人连环诉讼这一核心风险。面对原告解除合同、追索十余万元占有使用费的诉讼请求，代理律师没有被动应诉，而是积极制定“以调促和”的应对策略，在维护当事人合法权益的同时，力争将诉讼成本与后续风险降至最低。经过多轮沟通与博弈，最终促成调解：原告自愿放弃全部租金主张，反向我方当事人支付15万元补偿金，且次承租人纠纷风险由业主方承担。这一结果远超预期，充分体现了律师在民商事争议解决中把控节奏、化解风险、争取利益最大化的专业价值。

【案件结果】

一、合同解除

案涉《房屋租赁协议》于2026年6月30日正式解除。

二、房屋移交

被告陈某某、卢某某于2026年6月30日将10套房屋的租赁关系全部转移给业主方（由谢某某实际接收管理），被告同时配合完成与次承租人的关系交接。

三、租金互不追究

● 原告放弃主张2024年7月1日至2026年6月30日期间的租金/占有使用费；

● 被告此前已收取的次承租人租金（涵盖至2026年6月至9月不等的租期）不再向原告支付。

四、业主支付补偿金

原告向被告支付15万元补偿金，分两笔支付：2026年6月30日支付7.5万元，2026年7月10日支付7.5万元。

五、次承租人风险由业主承担

因次承租人发生纠纷的，非因被告自身原因导致的责任，由业主方承担，被告免于后续被追责。

六、双方权利义务终结

就案涉10套房屋的全部权利义务就此终结，原告放弃其他诉讼请求，案件受理费305元由原告负担。

【焦点问题：什么是不定期租赁？】

本案的核心争议点，在于案涉《房屋租赁协议》中约定的“长期”是否构成法律意义上的 “不定期租赁” 。

（一）法律依据

《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”

第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”

（二）司法实践中的认定

本案中，“长期”这一表述本身并不具备明确的终止时间，属于对租赁期限“约定不明确”的情形。在双方无法通过补充协议予以明确的情况下，法院极有可能将其认定为不定期租赁合同。

一旦认定为不定期租赁，出租人确实享有随时解除合同的权利，但必须在合理期限之前通知承租人。这也是四名原告提起本案诉讼的法律基础。

【不定期租赁合同解除的法律后果】

在不定期租赁合同解除后，会引发哪些法律后果？本案为我们提供了清晰的观察样本。

（一）租赁物返还

合同解除后，承租人应当返还租赁物。本案调解协议第一条、第四条明确了合同于2026年6月30日解除，被告需在当日将10套房屋的租赁关系转移至业主方。

（二）房屋占有使用费问题

原告原主张自2024年7月1日起至实际返还房屋之日止，按300元/套/月的标准支付占有使用费。

经调解，双方达成的方案是：原告放弃2024年7月1日至2026年6月30日期间的租金主张，被告此前已收取的次承租人租金也不再向原告支付。这一安排在事实上平衡了双方在合同解除过渡期的利益。

（三）次承租人关系的处理

本案的一大复杂之处在于，10套房屋均已由被告转租给次承租人，且各次承租人的租期、租金标准、押金情况各不相同。

调解协议第四条、第五条、第七条对此作了系统安排：

● 将被告与次承租人的租赁合同权利义务概括转移给业主方；

● 次承租人押金由被告退还；

● 各方共同书面通知次承租人权利义务转让事宜；

● 如次承租人因原租赁合同发生纠纷，非因被告自身原因导致的责任，由业主方承担。

上述安排有效避免了次承租人因“大房东”与“二房东”之间的纠纷而被卷入诉讼，保障了次承租人的稳定居住权，也最大程度上减少了被告的后续涉诉风险。

【法律适用】

依据《民法典》第730条、民法典》第717条的规定。

【如何避免租赁合同中的“不定期”风险？】

通过本案，我们为广大房东与承租人总结以下实务建议：

对出租人的建议：

● 务必明确租赁期限：签订租赁合同时，应在合同中明确起始日期和终止日期，避免使用“长期”“永久”“无限期”等模糊表述。

● 如需提前解约，设置解约条款：可在合同中约定提前解约的通知期限、违约金标准，避免事后协商困难。

● 保留书面通知证据：解除合同的通知应以书面形式作出，并通过快递、电子邮件等可留存记录的方式送达对方。

对承租人的建议：

● 签约时留意期限条款：如发现合同对租赁期限表述不清，应及时要求补充明确，避免出租人随时解约的风险。

● 做好转租合规管理：如需转租，应在主合同中取得出租人的书面同意，并保留次承租人完整的合同及付款凭证。

● 纠纷发生后的应对：一旦收到解除通知，应积极与出租人协商补偿事宜，避免因拖延导致占有使用费持续累积。

【风险提示】

● “不定期租赁”风险高：在签订租赁合同时，务必明确约定租赁期限。模糊的“长期”约定看似灵活，实则埋下了巨大的法律风险，任何一方都可能随时提出解约，导致合作关系极不稳定。

● 转租需谨慎，权责要理清：作为承租人，在转租房屋时，应确保转租行为获得原房东的同意，并妥善处理好与次承租人的合同关系。一旦上游合同出现问题，承租人将夹在房东和次承租人之间，处境被动。

● 调解是解决复杂纠纷的优选：当案件涉及多方主体、法律关系交织时，非黑即白的判决可能无法从根本上解决问题，甚至会引发新的矛盾。通过专业律师的介入和法院的主持调解，寻求一个创造性的、兼顾各方利益的解决方案，往往是更高效、更经济的选择。